買樓中伏12課 : 夫婦或近親,聯名買物業的的考量


annwong20160913

一齊買樓上車,通常最多是準備結婚 或者 兄弟姊妹想快些上車有樓(單獨一人的入息未夠能力買該單位)。這時大家就會考慮用聯名買物業。這做法買樓以聯名方式共同持有。好處是保障雙方都有名。但中伏地方是,聯名買樓是令雙方的未來借貸能力做成嚴重消耗。點解這樣說?看看以下來信 :

來信問 : 
Ann 你好! 看你的文章有一段時間, 啓發良多,我想問如果一個人的收入不夠買樓,應該用聯名? 還是用擔保人? 本人準備跟女朋友在年底結婚,?計劃買樓自住,由於單靠個人的收入過不到銀行壓力測試,需兩人合力,請問聯名購買跟擔保人有何分別?  by 關生



Ann 回答 : 
今時今日政府辣招多多,尤其是按揭不斷收緊,一般打工仔要靠自己一份人工買樓並不容易,很多時要跟家人合力購買。到底應該用聯名購買,還是用一個人名買,另一個擔保呢? 首先說人性角度來看,這是男女之間相處的問題。

兩個人結婚組織家庭,兩個人就是一個整體,她自然希望擁有新居一半業權,令心裡更踏實,更有安全感,因此,從人性角度來說應該是聯名購買的。

然而,從投資角度來看,聯名不利將來再買樓。兩個人聯名買樓,代表讀者與太太同時擁有業權,無論誰將來再買樓,都是第二個物業,首先要付雙倍印花稅(DSD),先花一筆錢。 即使願意多付錢,也未必買得到。因為根據指引「壓力測試後模擬供款」佔入息比例,第一個物業是60%; 第二個物業是50%,要求更嚴謹,未必可通過壓力測試。

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(以上圖片及部份資料來自 《買樓上車防中伏》置業天書) 先行感謝巳購書的讀者

即是話, 未來當二人都再買物業時, 現時聯名物業的借款, 將會出現在雙方的第二層物業壓測內, 二人都會被計足100%. 但聯名物業所得到的租金就每人就只能計 50% ,超中伏耶。

如果用A名,由B作擔保,情況更具彈性。首先B仍然未有物業,可以免卻DSD,壓力測試也較輕鬆,想釋放B 的購買力亦比較簡單,只要重新批核,換擔保人即可。如果A收入增加了,不再需要B 擔保,做一次轉按就可以除名,簡單快捷。如果聯名的話,則需要透過買賣,例如將 B 的業權轉讓予 A,印花稅及各項買賣的繁瑣交易費用亦省不了。

和代理朋友閒聊,過往尚未有DSD前,買家買樓普遍夫婦用聯名方式持有,但辣招施實施後,買家寧「預留quota」,夫婦二人聯名買入情況減少,普遍只落一個名,以一個未曾擁有物業人士名義購入,慳回雙倍印花稅。




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文 : Ann Wong (cMoneyHome Ann)
annwong2從事驗樓、置業教學及物業監督工程
著作 《買樓上車防中伏》NEW, 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
cmoneyhome@gmail.com

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