按揭精讀班 : 買樓借盡9成? 供樓30年的「樓奴」


買樓
近期樓市持續活躍,樓價反彈,新樓開賣,重現萬人空巷的場面。現時追入市? 令不少朋友都心癢癢,希望在樓價再次起飛前入市。

對一班上車客而言,500萬新樓價錢可能太貴,未必買得起,反而300至400萬的上車盤同樣會被帶動,所以近日連上車天堂嘉湖山莊的成交都非常活躍!

上星期與我與90後的上車班學員 Jason 和 Icy BB 睇新樓兼食 tea,發現時下仍有不少年輕人不是靠父幹,亦真係用心儲錢。只係平日工作太忙碌,不能掌握樓市消息。尤其是講到買樓的按揭、壓測、稅項時,往往出現好多誤解!

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以 Jason為例,佢以新界東400幾萬的上車盤為人生目標,數年間努力地儲了70萬,但依然好恢地話:「有排都未到六成!」原來,佢唔知道現在買樓係 「 仲・可・以・借・九・成!」

結果,Jason就像以為自己跑緊400米的100米跑手,明明已經衝線勝出,遍遍要兜成個圈先肯停下,仲要以為自己輸咗。

既然唔知道可以借九成,可想而知Jason亦唔會了何謂壓力測試、按揭保險,所以我就開始逐項同佢慢慢解釋。其實,老套都要講句,置業上車前,必須先做好準備,計算好自己負擔能力是否足以通過壓測,以免落訂後申請按揭先唔批,咁就好大件事。

點先做到九成按揭?

「買樓乜唔係只能借六成? 我真係可以借九成上車?」Jason有點難以置信。

「你做政府工,收入穩定,只收入過到壓測,一定借到。」我開始向Jason解釋。其實,好多人以為在政府2015年推出辣招後,已沒有做九成按揭買樓這支歌仔唱,其實首次置業的業主,只要收入夠穩定,仍可在購買HKMC的按揭保險後,借到六成或以上的首期上車。

根據香港金管局指引,銀行在承造樓價400萬港元或以下的自住物業按揭貸款時,按揭上限係60%。如果想承造超出樓價60%的申請人士,需要「按揭保險擔保」。換言之,成功申請按揭保險,可承造高成數按揭! 9成按揭是可以達到。

按揭保險費

按保採用階梯式定價,以樓價、還款年期而有所不同,以300萬至400萬上車盤計,一般幾萬至十餘萬,記得問銀行拎折扣優惠。

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按揭保費參考 :    http://www.hkmc.com.hk/

按揭成數

「咁我即係可以借幾多?我儲到70萬樓首期,買唔買到350萬的樓?」Jason雙眼曙光乍現。

「梗係得啦 (如果入息有3.5萬 , 穏陣計),德寶、金獅花園等上車盤都可買到,睇你想住新界東定西啦。」如上述所講,利用按揭保險計劃,上車客仍然可以借到九成按揭。

根據金管局規例,買400 萬或以下物業時,最多按到九成;買400至450萬物業,按揭上限係八至九成;而450萬至600萬的物業,就只能借八成。另外仲有壓力測試!  所謂壓測,其實係用作評估按揭申請者還款能力的一套準則。

上車客如要成功申請9成按揭,供款佔入息比率少於45%以及壓力測試後少於55%的首次置業人仕才可 。是否聽到有少少迷惘? 我會寫另一篇再詳談壓力測試。

不做樓奴 租樓日日賺 ?

香港樓價高得驚人,無幸有公屋,100呎(超細單位)私樓也要搶住買。若年輕時想著過幾年先算、等跌先買。成為中產後過著租靚樓,講享受生活先。除非你肯定你資產能維持到退休後也能生活。否則租金升多減少 ,你的中產生活會在老年是低產現象。 思維上請試不把買樓當短線投機,你會開始有新諗法。

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上車計錯數  隨時輸身家 ?

各位網友,如果不幸在簽署臨約及落細訂後,銀行先至話唔批按揭,咁買家就要快快手搵多幾間銀行,試試能否成功上車,或向親友撲水周轉。否則的話,買家就好有可能被迫撻訂慘慘豬。除咗要向賣家賠償雙倍訂金,亦要向地產代理支付買賣雙方佣金,日後更面臨被業主追討損失的風險。即係話,倘若業主日後將單位轉賣他人,可以叫你賠償差額!

所以買樓前一定要計算好自己的借貸能力,確認可成功通過壓測先落訂,否則隨時會輸身家。

★ 普遍小市民一世人的買樓次數可能是一至兩次,希望我的分享能幫助你了解香港按揭多一點 ★

文 : Ann Wong
annwong2平日從事驗樓、置業教學及物業監督工程
著作 《買樓上車防中伏》NEW, 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
cmoneyhome@gmail.com